不動産の相続、どこで相談すべき？相談先選びの注意点

不動産の相続における遺産分割の方法

被相続人が亡くなり、財産の相続が発生したときは、各相続人の間でどのように財産を分割するかを話し合わなければいけません。
この話し合いが「遺産分割協議」です。

しかし、預貯金とは異なり、不動産の場合は人数で割って等分することができません。
そのため、相続人の間でどのように分けるかが問題になりやすく、遺産分割協議が難航することも多々もあります。
では、不動産の遺産分割にはどのような方法があるのでしょうか？

1.現物分割

現物分割とは、特定の相続人が、不動産をそのままの状態で相続することをいいます。一筆の土地を分筆して、分筆した各土地を別々の相続人が相続する場合も、土地自体を相続するので、現物分割となります。
相続手続きとして非常にシンプルな方法であり、被相続人が残した土地や建物をそのまま受け継ぐことができる点がメリットといえます。

その一方で、例えば、遺産の中で唯一の不動産を1人の相続人が相続すると、不動産以外を相続した他の相続人が不満を持つこともありえます。
相続人の間で不公平感が出やすいという点が現物分割のデメリットといえます。

2.代償分割

代償分割は、不動産を相続した相続人が、他の相続人に代償金等の債務を負担させるという相続方法です。
故人の財産の大部分が不動産であったような場合には、その不動産を相続した相続人は、他の相続人と比べて多額の財産を相続してしまうことになりますが、他の相続人に対して代償金を支払うことで、不公平感の少ない相続が可能になるのです。

こちらも土地や建物をそのまま残すことが可能であり、同時に他の相続人から不満の出にくい方法という点がメリットといえます。
ただし、不動産を相続する相続人に代償金を支払うだけの資力がない場合は、代償分割による遺産分割はできません。

3.換価分割

相続財産である不動産を売却し、その売却代金を相続人の間で分割するのが換価分割です。
換価分割のメリットは、不動産は手元に残りませんが、公平な遺産分割が可能な点です。
不動産を引き継ぐ意思のある相続人がいない場合や、不動産を引き継ぐ意思のある相続人に代償金を支払う資力がない場合には、この方法が選択肢となります。
不動産の換価の方法としては、任意売却と競売があります。

ただし、デメリットとしては、不動産の売却には手間がかかるうえ、簡単に買い手がつくものではないため、売却できるまでには長い期間を要する可能性があります。
また、競売の場合や、任意売却の場合であっても売却時の手数料などを差し引くと、手元に残る金額が不動産の評価額よりもかなり低くなってしまう場合もあります。
そのため、メリットとデメリットをよく検討する必要があるでしょう。

4.共有

相続した不動産を、複数の相続人で共有するという方法もあります。
しかし、共有は実質的には「分割の先延ばし」であり、のちに相続人が亡くなった場合など、相続人の子供達や配偶者等にトラブルの種を残すことになりかねません。
また、売却などに共有者全員の合意が必要となるため、相続した不動産の活用も簡単ではありません。
そのため、相続した不動産を共有とするのは、当該不動産を売却するまでの一時的なもの等、例外的な場合にすることをおすすめします。

以上のとおり、いずれの方法もメリットばかりではないため、不動産の相続をスムーズに進めるうえでは専門家による客観的な視点が不可欠といえます。

相続登記

不動産を相続したときに発生する手続きが「相続登記」です。
不動産を相続した場合、その名義を変更するためには、法務局に相続登記の申請をしなければなりません。

相続登記の申請には、事案によって異なるものの、亡くなった被相続人の出生から亡くなるまでの全ての戸籍謄本や、相続人の印鑑登録証明書、登記簿謄本、そして遺産分割協議の際に作成した遺産分割協議書など、多くの書面が必要となります。
戸籍を集めるために複数の役所とやり取りしたり、戸籍以外の書面の収集、作成等、相続登記は非常に煩雑な手続きであるため、専門家の力を借りずに個人で手続きを完結させるにはかなりの労力と時間が必要となります。

どの専門家に相談するか？という選択肢

ここまでの内容で、相続人間でできる限り不公平感を生まずに不動産を相続するのはとても難しく、また手続きにも専門家の助力を得るのが望ましいことがお分かりいただけたのではないかと思います。

では、不動産の相続について、専門家に相談したい場合はどのような選択肢があるのでしょうか？

税理士

財産を相続するときに、相続税を支払わなければならないのではないか、と不安な方も多いと思います。
しかし、実際には相続税は全ての相続財産にかかるものではなく、以下の計算式による基礎控除額を下回っている場合には、相続税の申告は不要です。

• 3,000万円 ＋ 600万円 × 相続人の数

相続税の計算や申告に不安がある場合や、相続税の申告を専門家に依頼したい場合、相続した不動産に関する税務上の問題点が知りたいような場合には、税理士に相談するメリットがあるといえます。
ただし、税理士は不動産の名義変更手続きを行うことはできません。

司法書士

司法書士は登記に関する専門家であり、不動産の名義変更手続きを代理してもらうよう依頼することができます。
しかし、遺産分割協議において相続人の間で争いがあり、遺産分割調停や遺産分割審判といった裁判所での紛争となった場合、司法書士は代理権を持たないため、代理人になってもらうことができません。
このため、相続人同士で争いがないケースであれば司法書士への依頼が選択肢になります。

弁護士

遺産分割について相続人どうしで意見がまとまらない場合には、裁判所での遺産分割調停や遺産分割審判に発展することがあります。
また、遺言書の有効性に争いがあれば、遺言無効確認訴訟を提起することもありえます。
このような法的トラブルが発生している場合、あるいは発生が予見できるような場合には、弁護士に依頼することになります。
一方、相続税の申告などの税務に関する業務に関しては、税理士登録していない弁護士は対応することができません。

まとめ

以上のとおり、相続に関してどの専門家に相談するべきか？というのは、ケースごとにさまざまです。
しかし、不動産の相続においては相続人の間でトラブルが発生する要素が多く、遺産分割がまとまらないことも考えられます。
公平な財産相続が難しいケースであれば、弁護士への相談を検討すべきでしょう。

早い段階で法的な根拠のある解決策を提示してもらうことは、相続人同士の人間関係を崩さないためにも有効といえます。
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