持ち家の相続はトラブルが多い！？相続人同士で揉めずに遺産相続をするための方法とは？

持ち家の相続はトラブルを招きやすい！注意すべきポイントとは

国税庁が発表した「平成29年分の相続税の申告状況について」において、相続財産のうち土地・家屋の金額の割合は、年々減少傾向にあるものの、全体の41.9％と大きな割合を占めています。
その中でも持ち家の相続は、売却するのか、はたまた相続人のうち誰かが住むのかなどトラブルに発展しやすい相続といわれます。

持ち家の相続がトラブルを招きやすい大きな理由として、持ち家が物理的に分割できないことが挙げられます。預貯金とは異なり、相続人同士でスムーズに分割できないことから、「誰が取得するのか」「持ち家をどうするのか」についてトラブルが起こりやすいといえるでしょう。

現金と持ち家がある場合には、持ち家を相続しない相続人に対して現金を分配するといった対処法がありますが、持ち家しか相続財産がない場合には、分割が複雑になりトラブルに発展しやすい傾向にあります。

また、法律上では、故人と同居して故人の看護を行っていたか否かは寄与分の判断に関わる事情となります。寄与分とは、故人の看護や介護をしていた相続人が、他の相続人と比較して多くの財産を相続できることを指します。

持ち家の相続は、相続人や持ち家に住んでいた人、故人が生前どのような暮らしをしていたのかなど、さまざまな要素が複雑に関わるため、トラブルに発展しやすく、そのため相続方法や手続き方法など、相続人全員が詳細を理解し、検討する必要があるといえるでしょう。

持ち家の相続方法とそれぞれのメリット・デメリット

持ち家をどのように相続するのかについては主に3つの方法があります。また、それぞれの方法で相続することのメリット・デメリットがありますので、そちらについても解説します。

換価分割

換価分割とは、持ち家を売り、売って得た金額を相続人で分ける方法です。メリットは相続人が複数人いる場合でも均等にお金を分けられることと、持ち家の金額を定める必要がないことです。

デメリットは、持ち家がすぐに売れるわけではないこと、金額に関わらず可能な限り早く売却するか、高い金額での買い手が見つかるまで待つのか、相続人同士で意見が分かれる可能性があることです。また、故人と一緒に住んでいた相続人がいるのであれば、その相続人は引越しをしなければなりません。

代償分割

代償分割とは、相続人のうち1人が持ち家を相続し、他の相続人にお金を払う方法です。代償金は、遺産分割協議書もしくは遺言書に明記します。

メリットは、持ち家を売却する必要がなく、住んでいた相続人が相続した場合に住み続けることができることです。デメリットは、持ち家の相続人が他の相続人に対して代償金を払えない可能性があること、双方が納得する代償金額が決まらない可能性があることが挙げられます。

共同所有

共同所有とは、相続人の共有財産として持ち家を相続する方法です。メリットは相続人全員が平等に権利を得られること、デメリットは持ち家を売却したり賃貸物件にしたりする場合に、相続人1人では判断できないためその都度協議をする必要が生じたり、権利の所在が複雑になることが挙げられます。

また、相続人のうち1人が死亡した場合、共有者が増えることになり、より複雑な状況になることに注意が必要です。持ち家の相続問題を子ども、孫にまで引き継いでしまうリスクがあります。共同所有で相続となるのは、相続の折り合いが付かない、相続人同士で解決することが難しいといったケースが多いです。

しかし、名義を変更しないままにしておくと法律上は相続人での共同所有の状態になるため、持ち家を売ったり、担保にしたりできなくなる点に注意しましょう。

持ち家の相続をスムーズに進めるためのコツとは

持ち家の相続をスムーズに進めるために、押さえておきたいポイントについて解説します。

被相続人に生前から持ち家の分割協議に参加してもらう

遺言で持ち家を相続する相続人を指定してもらう方法も有効ですが、遺言を書いてもほかの相続人に遺留分の権利は残ります。遺留分は、相続人が最低限受け取れる取り分を法律で定めたものです。

また、故人が持ち家を相続させたい相続人がいる場合には、生前贈与をする方法もあります。しかし、生前贈与をすると相続と比較して納税額が多くなるため税金対策にならず、生前贈与が完了すると他の相続手段に変更できないというデメリットを認識しておきましょう。

法律事務所に仲介を依頼する

被相続人が亡くなった後、相続人同士で話し合いをしても解決できない場合には、法律事務所に依頼して、専門家からアドバイスをもらう方法が有効です。相続人同士では、感情的になりやすいため、第三者の立場である専門家に依頼すべきだといえるでしょう。

持ち家を相続する方法と持ち家の相続税評価の考え方

持ち家を相続する手順、用意すべき書類や手順について解説します。

遺産分割協議をして相続人の間で話し合う

持ち家を相続した場合に、故人名義を持ち家を相続した人の名義に書き換える手続きを相続登記と呼びます。

国内の不動産に関する情報は法務局に登録されており、所在地や持ち家の広さ、所有者など、あらゆる情報が確認できます。相続することで持ち家の所有者が変更した場合、法務局に登録されている情報の中で「所有者」の項目を変更しなければならないため、変更手続きをする必要があります。

関連する書類の取り寄せや事務手続きをする

書類については、法務局・役所・自分で作成する書類の3つがあります。

（法務局で取得する書類）

• 持ち家の登記事項証明書

（各市区町村役所で取得する書類）

• 故人の住民票の除票
• 故人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 持ち家を取得する相続人の住民票
• 持ち家の固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書

（自分で作成する書類）

• 遺産分割協議書

ただし、遺言書が残されており、遺言に沿って相続登記をする際には、相続人全員の印鑑証明書と遺産分割協議書は不要です。相続登記に必要な書類については、弁護士や司法書士に相続登記の手続きを代行してもらうのであれば、遺産分割協議書と印鑑証明書以外は取得してもらえます。

代償分割をする場合

代償分割は、相続人全員の遺産分割をして、法定相続分以上の遺産を得ることになった相続人が他の相続人に代償金を払う方法です。代償分割は、相続人の一人が持ち家に住み続けることを希望している場合に有効な手段です。

代償分割をする場合、持ち家の金額で相続人の意見が分かれることがありますので、弁護士に手続きを依頼することでスムーズかつ効率的に手続きを進めることが可能です。

まとめ

持ち家を相続する際は、トラブルが発生するケースが非常に多いです。トラブルが生じないようにするには、事前に持ち家の相続方法を知り、相続人同士、もしくは被相続人も含めて話し合いの機会をもつ必要があります。

ただし、相続人同士の利益の差、身内であることや金銭が絡むため感情的になることもあるため、相続問題の実績が豊富な弁護士に相談すればスムーズに話し合いを進められる可能性が高いです。持ち家の相続に困っている方は、オーセンスにぜひご相談ください。